住宅ローン「金利変動型」選択が増加

・住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が「平成20年度　民間住宅ローン利用者の実態調査（第２回）」を取りまとめました。それによると、平成20年７月から平成20年10月の３ヶ月間に民間住宅ローンを利用した人のうち「金利変動型」を選んだ人が35.3％（前３ヶ月調査時は26.5％）に増えています。

・民間金融機関の住宅ローンには、「変動金利型」「全期間固定金利型」「固定期間固定金利型」という３つのタイプがあります。

・「変動金利型」は随時（通常は半年ごと）に金利を見直すもので、全期間固定金利型はローン期間中の金利を借入れ時点で決めてしまうもの、固定期間固定金利型は一定期間は借入れ時に定めた金利が適用されますが、その後は変動金利となるものです。

・どの金利タイプが有利（総支払額が少ない）かは、一般的には金利の状況によって決まるといわれています。当然、金利が上昇している局面にあっては固定金利型の方がリスクが少なく、金利が低下している場合は変動金利型の方が期待度が大きくなると考えるのが普通です。

・ただ、そう単純な話でもありません。

・「固定金利型」は将来の金利変動を予測して金利を決めるため、同時期に借入れをした変動金利型よりも金利が高い場合がほとんどです。金融機関自身のリスク軽減のためか各種手数料が高めに設定されているケースもあります。また、変動金利型には金利が上がりすぎた場合に備えて、いくつかのセーフティネット機能が用意されています。たとえば、金利が変動しても返済額は５年間変わらないとか、返済額の増加は1.25倍までに制限されているという仕組みです。（ただし、どちらの仕組みも金利差額が未払い利息としてローン残高に加算されますから、将来の返済計画への影響が大きくなる場合も考えられます）

・固定金利型のメリットは、年々の返済額が確定されていることにより、将来に渡る返済計画や生活設計が立てやすいということでしょう。もし、金融機関の予想を超えるような金利の上昇があった場合には、「固定金利型で良かった」というケースも出てきます。ただ、そのようなケースはあまり期待できませんし、もしあったとしても影響額はそれほど大きくはならないでしょう。

・逆に金利の変動が金融機関の予想通りか下回る場合は、金利変動型の方が有利（総支払額が少なくなる）になると考えられます。特に、現在のように景気の状況が今ひとつで将来金利の据え置き、低下が予測される状況においては、変動金利型の方が有利と考える人が多く、今回の調査で変動金利型の利用割合が増えているのはそのためでしょう。ローン開始時の金利が固定金利型よりも低いというのも魅力的です。ただ、もし金利が上がった場合は予定外の出費ということになりますし、前述の未払い利息の問題もあります。

・結局、自分の生活スタイルや将来設計に合わせて、金利タイプを選ぶのが賢い選択方法といえるでしょう。