マンション経営 自販機設置で消費税還付

・会計検査院はさきごろ、マンション経営で租税回避を行う手法が横行しているとして、実態を調査するよう財務省に要請しました。その内容は、決算検査報告書に盛り込まれる予定です。

・この手法とは、賃貸マンションやアパートを建設した際に、合わせて自動販売機を設置して消費税の還付を受けるというやり方です。

・消費税には多重課税を避けるために仕入控除という仕組みが採られていて、事業者は売上にかかる消費税から、仕入にかかった消費税を控除した金額を国に納めます。逆に仕入にかかった消費税の方が多ければ、税金は還付されます。

・しかし、住居用賃貸物件の賃料は非課税で、計算の元になる売上消費税がないため消費税の還付申告はできません。

・ところが、実は自販機を設置するだけで「合法的に還付を受けられる」方法があるのです。

・これは、消費税の仕入税額控除の「95％ルール」を使ったもの。95％ルールとは、仕入税額控除の計算上、課税売上割合が全売上の95％以上あれば、事業にかかる仕入消費税額の全額を控除できるという制度のことです。

・たとえば、初年度の賃料売上をゼロにして、自販機売上だけにすれば、自動的に課税割合は100％となります（ほかに事業を行っていない場合）。この場合95％ルールによれば、「賃貸経営の仕入消費税（実際はゼロ）＋自販機の売上消費税」から「賃貸経営の仕入消費税＋自販機の仕入消費税」を差引くことができます。

・これはいわば法律のすき間をついた手口で、これまで国はその存在を認知しつつも法改正の動きはなく、具体的な対策は先送りされてきました。

・規制を行うとなると、①個別対応方式の税額計算を義務化②仕入額控除の税額調整を免税業者にも適用などが考えられますが、いずれも一長一短。

・今後の動向に注目が必要です。